Садовый дом: чем отличается от жилого и что можно строить в СНТ

Садовый дом: чем отличается от жилого и что можно строить в СНТ

С 1 января 2019 года на садовом участке можно построить дом двух видов: садовый и жилой. Снаружи их не отличить. Тот же брус, та же крыша, та же веранда. Разница видна только в выписке, и она решает, можно ли в доме прописаться, продать его как жильё и поставить отопление без лишних вопросов. Я разбиралась в этом дважды: когда родители перестраивали свой домик в СНТ и когда подруга покупала участок с домом. Садовый дом здесь разобран по вопросам, которые мне задавали чаще всего, и с деревом, из которого его обычно строят.

Садовый дом — это что по закону?

Это здание для сезонного использования, для отдыха и временного пребывания. Так его определяет закон о садоводстве, который действует с 2019 года. Слово «сезонный» не запрещает приехать в январе на выходные. Оно говорит о назначении: дом не рассчитан на постоянное проживание, и государство его так и записывает.

На садовом участке закон разрешает садовый дом, жилой дом, хозяйственные постройки и гараж. Старые «дачные дома» и «садовые домики» из документов девяностых сегодня обычно числятся садовыми домами или нежилыми зданиями. Индивидуальный садовый дом от обычного ничем не отличается: это просто дом одной семьи на своём участке.

Чем садовый дом отличается от жилого?

Коротко: назначением, а значит, правами. Я свела разницу в таблицу, когда объясняла её родителям.

Строить жилой дом сложнее только на бумаге: к нему больше требований. Зато он дороже стоит при продаже и даёт права, которых у садового нет.

Какого размера его обычно строят?

Закон не задаёт садовому дому ни минимальной, ни максимальной площади. Размер ограничивают правила застройки вашей территории: процент участка, который можно занять, высота и отступы. На шести сотках чаще всего встречаются дома 6 × 4, 6 × 6 и 6 × 8 м, иногда с мансардой и верандой.

Дом родителей был 6 × 6 м из бруса 150 мм, с верандой 2 × 6 м. Перестраивали его в 2021 году: заменили два нижних венца, перекрыли крышу и подняли мансарду. Работы заняли 26 дней, и всё это время дом оставался садовым: ни этажность, ни назначение не поменялись.

Если вы только выбираете размер, я бы считала от того, сколько человек будет ночевать одновременно. Двоим хватает 36 м². Семье с детьми и гостями на выходные уже тесно и в 48. И не забывайте про место для вещей: в доме без отопления зимой остаются матрасы, посуда и инструмент, и им нужна сухая кладовка, а не угол на веранде.

Можно ли прописаться и жить круглый год?

Прописаться можно только в жилом доме. В садовом — нет, сколько бы печей в нём ни стояло. Жить в садовом доме зимой никто не запрещает, но это будет жизнь без регистрации по месту жительства, а значит, с поликлиникой, школой и почтой по старому адресу.

Подруга узнала это после покупки. Участок с домом из бруса, с печью и скважиной, продавался как «дом для круглогодичного проживания». В выписке стояло «садовый дом». Через год она перевела его в жилой, и об этом ниже.

Можно ли провести газ?

Технически газ можно подвести к любому дому. Но в программу бесплатного подведения газа до границы участка обычно попадают жилые дома. Садовый в неё не проходит, пока его не признают жилым. Именно ради газа многие и затевают перевод.

У подруги газ шёл по улице СНТ, и сосед через забор подключился бесплатно, потому что его дом уже числился жилым. Она подала заявку на перевод в тот же месяц, когда узнала об этой разнице. Приходилось ли мне видеть, как люди годами топят дом электричеством в двух шагах от трубы? Да, и не раз.

Нужно ли разрешение на стройку?

Правила здесь менялись несколько раз, и я не буду делать вид, что они стоят на месте. На момент, когда родители перестраивали дом, о стройке жилого или садового дома на своём участке уведомляли администрацию, а не получали разрешение. Готовый дом регистрируют по техническому плану, который делает кадастровый инженер.

Перед стройкой я бы сделала три вещи:

• спросила в МФЦ или у кадастрового инженера, какой порядок действует сейчас для вашего участка;
• посмотрела правила застройки территории: там бывают ограничения по высоте и отступам;
• заложила отступ от дома до границы соседа, обычно 3 м, иначе спор начнётся с первой стены.

Последнее важно даже для маленького дома. Сосед, который молчал, пока у вас стоял сарай, заговорит, когда вырастет второй этаж.

Сколько домов можно поставить на одном участке?

Закон число построек не ограничивает. На одном садовом участке могут стоять садовый дом, жилой дом, баня и сарай, если всё вместе укладывается в процент застройки и отступы из правил территории. У родителей рядом с домом баня 3 × 4 м и сарай, и всё это зарегистрировано отдельно.

Одно уточнение. Баня и сарай считаются хозяйственными постройками, и жить в них по документам нельзя. Гостевой домик, если в нём собираются ночевать, логичнее регистрировать как второй садовый дом.

Садовый дом или жилой: что выбрать на старте

Если дом нужен на лето и выходные, садовый дом проще. Его можно строить лёгким, без утепления под зиму и без отопления. Если есть хоть небольшая вероятность, что через пять лет вы захотите жить там постоянно, стройте сразу как жилой. Переделать документы потом можно, переделать стены без утепления — гораздо дороже.

Родители выбрали садовый. Им за семьдесят, зимой они живут в городе, и тёплый дом им был не нужен. Подруге с детьми нужен был жилой, и купленный садовый дом ей пришлось доводить до него.

Как садовый дом перевести в жилой?

Решение принимает местная администрация по заявлению собственника. К заявлению прикладывают выписку о праве на дом и заключение обследования: специалист подтверждает, что дом надёжен и пригоден для постоянной жизни. У подруги рассмотрение заняло 44 дня, а обследование стоило 18 000 рублей.

Что смотрели в её доме:

1. Несущие конструкции: брус, фундамент, перекрытие без гнили и трещин.
2. Отопление: печь с нормальным дымоходом и разделкой.
3. Электричество по всему дому.
4. Вода и канализация, хотя бы своя скважина и септик.

Реконструкция садового дома для перевода обошлась ей дешевле, чем она боялась: около 140 тысяч рублей. Главные деньги ушли на утепление пола и замену проводки, а сам брус обследование прошло без замечаний. Список доработок мы сделали вместе, сидя на её веранде с выпиской и рулеткой.

Обратный перевод, из жилого в садовый, тоже возможен. Им пользуются редко, и я ни разу не видела, чтобы он кому-то понадобился в СНТ родителей.

Что будет с деревянным домом зимой без отопления?

Большинство садовых домов деревянные: брус, каркас или бревно. Мороз дереву сам по себе не страшен. Страшна сырость, которая копится в закрытом холодном доме, и перепады, когда его то протапливают на выходные, то бросают на неделю.

Родителям я собрала список на осень:

• оставить открытыми продухи в фундаменте;
• отодвинуть шкафы и кровати от наружных стен на ладонь;
• слить воду из труб и бачка;
• закрыть ставни или окна снаружи, но не наглухо: дом должен дышать.

Попробовала я и обратное: одну зиму у родителей продухи закрыли ради тепла. Весной в углу за шкафом пол покрылся пятнами, и вагонку там пришлось шлифовать. Подробно о том, как строят и обживают небольшой деревянный домик на даче, рассказано в истории про деревянный дачный домик: там видно, сколько решений принимают ещё до первого бруса.

Чем покрыть дерево снаружи и внутри?

Снаружи на садовый дом весь год светит солнце и льёт дождь, даже когда в нём никого нет. Для стен родители выбрали Exterior Wood Finish, масло, которое мы делаем для фасадов и всего уличного дерева: оно впитывается, а не лежит слоем сверху, поэтому весной на стенах не было отслоившихся чешуек. Фасад дома 6 × 6 м с фронтонами вышел около 90 м², в два прохода это 180 м² и около 9 литров, 18 банок по 0,5 л. Второй слой отец нанёс на следующее утро после первого.

Внутри холодный дом переживает свои качели: зимой минус, в мае плюс двадцать за один день. Вагонку и пол внутри покрыли Interior Wax, маслом для дерева в комнатах. Через пару лет, когда пол у двери протёрся, мама обновила только эту полосу, не трогая остальной пол.

Ветошь отец утопил в бочке для полива, а не оставил в сарае на верстаке. Масляная ткань, сохнув, нагревается, и в сухом сарае ей лучше не лежать.

Что проверить при покупке участка с домом?

Садовые участки с домом продают по-разному, и объявление часто обещает больше, чем написано в документах. Перед задатком подруге теперь хватает пяти минут:

1. Вид объекта в выписке: садовый дом, жилой дом или нежилое здание.
2. Есть ли дом в выписке вообще: бывает, что зарегистрирован только участок.
3. Совпадает ли площадь дома в документах с тем, что стоит на земле.
4. Вид разрешённого использования участка.
5. Состояние нижних венцов и фундамента: их не покажет никакая бумага.

Если дом в документах садовый, а вам нужен жилой, закладывайте в бюджет обследование, доработки и полтора месяца ожидания.

Выписка до задатка

Один конкретный шаг. Прежде чем отдать задаток за дом в СНТ, закажите свежую выписку из реестра и найдите в ней строку «назначение». Это три слова, которые решают, где вы будете прописаны, сколько получите при продаже и придётся ли через год собирать заключения. Всё остальное — брус, печь, веранда — видно глазами, а эти три слова нет.